自分の畑（農地）に家を建てられないのはなぜ？― 農地法・市街化調整区域・転用許可を行政書士が徹底解説 ―
「自分の土地なのに、なぜ家を建てられないの？」
「畑を相続したので、そこに家を建てたい」
「農地を宅地にすれば建築できると聞いたけれど本当？」
このようなご相談は、行政書士のもとに非常に多く寄せられます。
特に、親から畑を相続した方や、将来の住まいを考えて農地を所有している方にとって、**「農地に家を建てられない問題」**は切実です。
結論から申し上げますと、
自分の畑（農地）であっても、原則として自由に家を建てることはできません。
これは、農地が
「勝手に宅地化されないよう、法律で強く保護されている」
からです。
本記事では、
- なぜ農地に家を建てられないのか
- 農地法とは何か
- 農地転用とは何か
- 建てられるケース・建てられないケースの違い
- 東京都墨田区に住んでいる人の実例
- 家を建てたい場合に取るべき手続き
について、法律に詳しくない方でも理解できるよう、図や表を交えて丁寧に解説します。
そもそも「農地」とは何か？（専門用語の補足）
農地の法律上の意味
農地とは、
耕作（作物を育てること）の目的に使われている土地
をいいます。
ポイントは、
「登記簿の地目」だけで判断されない
という点です。
【表】農地と判断される基準
| 判断基準 | 内容 |
|---|---|
| 現況 | 実際に畑・田として使われている |
| 利用目的 | 作物を育てる予定がある |
| 登記地目 | 畑・田（参考要素） |
➡ 実際に畑として使われていれば「農地」扱いになります。
なぜ自分の畑に家を建てられないのか？
理由①：農地法による厳しい規制
農地に家を建てられない最大の理由は、
農地法という法律です。
農地法の目的（専門用語の補足）
農地法は、
- 農地を守る
- 食料生産を確保する
- 無秩序な宅地化を防ぐ
ことを目的としています。
つまり、
「農地は簡単に家を建てるための土地ではない」
という考え方が根本にあります。
【図解】農地法の考え方
農地
↓（原則）
農業に使う
↓（例外）
厳格な許可があれば転用可能
「農地転用」とは何か？（重要）
農地転用の意味
農地転用とは、
農地を農地以外の用途（住宅・駐車場など）に変えること
をいいます。
家を建てる＝
農地 → 宅地への転用
が必要になります。
転用には必ず「許可」が必要
農地転用を行うには、
- 農地法第4条
- 農地法第5条
に基づく許可または届出が必要です。
【表】農地転用の種類
| 区分 | 内容 |
|---|---|
| 4条転用 | 自分の農地を自分で転用 |
| 5条転用 | 農地を売買・賃貸して転用 |
それでも建てられないケースがある理由
「転用すれば必ず家を建てられる」
わけではありません。
理由②：市街化調整区域の存在
市街化調整区域とは？（専門用語の補足）
市街化調整区域とは、
原則として建物を建てないエリア
として都市計画で定められた区域です。
市街化調整区域の特徴
- 無秩序な開発を防止
- インフラ整備が限定的
- 住宅建築は原則不可
➡ 農地転用ができても、建築が認められないケースが多いです。
【実例】東京都墨田区に住んでいるAさんの場合
墨田区在住のAさん（40代）は、
両親から地方にある畑を相続しました。
「将来はそこに家を建てて住みたい」と考え、
調査を行ったところ、
- 土地は「農地」
- 市街化調整区域
- 農業振興地域に指定
という状況でした。
結果として、
- 農地転用許可が下りない
- 建築許可も認められない
➡ 自分の畑でも家は建てられない
という結論になりました。
農業振興地域だとさらに厳しい
農業振興地域とは？（専門用語の補足）
農業振興地域とは、
将来にわたって農業を守るべき地域
として指定されたエリアです。
農業振興地域のポイント
- 原則、農地転用不可
- 例外は極めて限定的
- 住宅目的はほぼ不可
➡ 最も家を建てにくい農地です。
逆に「建てられる可能性」があるケース
すべての農地が絶対にダメ、というわけではありません。
建築の可能性がある条件
- 市街化区域内
- 農業振興地域から除外済み
- 周辺がすでに宅地化
- 公共インフラが整備されている
【表】建築可否の目安
| 条件 | 建築可能性 |
|---|---|
| 市街化区域 | 高い |
| 市街化調整区域 | 低い |
| 農振地域 | 非常に低い |
よくある誤解Q&A
Q1：自分の土地なのに自由に使えないの？
➡ はい。
農地は公共性が高く、強く制限されています。
Q2：登記を「宅地」に変えればいい？
➡ 登記変更だけでは不可です。
先に農地転用許可が必要です。
Q3：小さな家なら大丈夫？
➡ 建物の大きさは関係ありません。
用途が住宅である時点で転用対象です。
家を建てたい場合の正しい手順
基本的な流れ
- 土地の区域区分を調査
- 農地かどうか確認
- 農地転用の可否を確認
- 必要な許可申請
- 建築確認申請
【図解】手続きの流れ
土地調査
↓
農地転用許可
↓
建築許可
↓
家を建てる
行政書士に相談するメリット
農地に家を建てる問題は、
- 農地法
- 都市計画法
- 条例
- 自治体運用
が複雑に絡み合っています。
行政書士に相談することで、
- 建てられる可能性の判断
- 必要な許可の整理
- 無駄な申請の回避
が可能になります。
まとめ｜農地に家を建てる前に必ず確認を
本記事の重要ポイント
- 自分の畑でも原則家は建てられない
- 農地法により厳しく制限されている
- 農地転用許可が必要
- 市街化調整区域・農振地域は特に厳しい
- 事前調査と専門家相談が不可欠
🏠 農地に家を建てたいと考えている方へ
「この畑に家は建つのか？」
「転用できる可能性はあるのか？」
こうした疑問は、事前に確認しなければ大きなトラブルにつながります。
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詳しくは、富森行政書士事務所のお問い合わせフォームより、お気軽にご相談ください。
状況を丁寧に確認し、建築の可否や必要な手続きを分かりやすくご説明いたします。