民泊と簡易宿所は何が違う？180日ルール・許可・届出・物件選びを行政書士が解説
「Airbnbなどで民泊を始めたいけれど、民泊の届出だけでいいの？」
「簡易宿所の許可を取った方がいい？」
「民泊は年間180日しか営業できないと聞いたけれど本当？」
マンションや戸建て、空き家などを利用して宿泊事業を始めようとすると、「民泊」と「簡易宿所」という言葉が出てきます。
どちらも宿泊者から料金を受け取って宿泊場所を提供する方法ですが、法律上はまったく同じ制度ではありません。
特に大きな違いとなるのが、
・許可か届出か
・年間営業日数
・使用できる建物
・施設基準
・家主不在時の管理
・自治体による営業制限
です。
「民泊の方が簡単そうだから民泊にする」
「年間を通して営業したいから簡易宿所にする」
という判断だけでは、物件によっては計画どおり営業できないことがあります。
今回は、東京都で宿泊事業を始める場合を中心に、住宅宿泊事業法に基づく民泊と旅館業法に基づく簡易宿所の違いを、法律初心者の方にも分かりやすく解説します。
そもそも「民泊」とは？
一般的には、住宅などを利用して旅行者などを宿泊させるサービスを「民泊」と呼んでいます。
ただし、「民泊」という名称だけで一つの法律上の制度があるわけではありません。
東京都では、主に次のような制度による宿泊施設があります。
| 制度 | 主な根拠 | 手続き |
|---|---|---|
| 住宅宿泊事業（新法民泊） | 住宅宿泊事業法 | 届出 |
| 簡易宿所 | 旅館業法 | 許可 |
| 特区民泊 | 国家戦略特別区域法 | 認定 |
一般の方が「民泊」と呼んでいる施設の中にも、住宅宿泊事業法による届出住宅と、旅館業法の簡易宿所許可を取得した施設があります。
そのため、
「民泊を始めたい」
というだけでは、必要な手続きを判断できません。
まず、どの制度を利用して宿泊事業を行うのかを決める必要があります。
住宅宿泊事業とは？
住宅宿泊事業は、いわゆる「民泊新法」と呼ばれる住宅宿泊事業法によって設けられた制度です。
都道府県知事等への届出を行うことで、一定の住宅を利用して宿泊サービスを提供できます。
東京都内では、所在地によって東京都ではなく特別区などが届出を受理・監督している場合があります。
旅館業のような「許可」ではなく「届出」という点が大きな特徴です。
ただし、
「届出を出せばどんな物件でも営業できる」
という制度ではありません。
住宅としての要件、安全措置、消防、自治体条例など、複数の条件を確認する必要があります。
簡易宿所とは？
簡易宿所営業は、旅館業法上の旅館業の一つです。
法律上は、宿泊する場所を多数人で共用する構造・設備を主とする施設を設け、宿泊料を受けて人を宿泊させる営業をいいます。
例えば、
・ゲストハウス
・ホステル
・一棟貸し宿泊施設
・民宿
などで簡易宿所営業許可が利用されることがあります。
住宅宿泊事業との大きな違いは、「届出」ではなく旅館業法上の「許可」が必要になることです。
営業施設の構造設備が法令や自治体条例などの基準を満たしているか確認され、施設完成後には保健所による検査も行われます。
民泊と簡易宿所の違いを比較
まずは大きな違いを整理してみましょう。
| 項目 | 住宅宿泊事業 | 簡易宿所 |
|---|---|---|
| 根拠法 | 住宅宿泊事業法 | 旅館業法 |
| 手続き | 届出 | 許可 |
| 年間営業日数 | 原則180日以内 | 180日制限なし |
| 使用する建物 | 「住宅」の要件が必要 | 旅館業施設として基準を満たす必要 |
| 施設基準 | 住宅宿泊事業法等の基準 | 旅館業法・条例等の基準 |
| 家主不在時 | 原則として管理業者への委託が必要 | 住宅宿泊事業法上の管理委託義務はない |
| 自治体条例 | 営業期間等が制限される場合あり | 自治体ごとの条例等を確認 |
| 行政手続き | 比較的始めやすいが確認事項は多い | 許可取得までの事前調査が重要 |
特に重要なのが「180日」と「住宅」の2点です。
民泊には年間180日の上限がある
住宅宿泊事業法による民泊では、人を宿泊させる日数は年間180日を超えることができません。
つまり、住宅宿泊事業の届出だけで365日営業することはできません。
ここでいう年間は、通常の1月1日から12月31日ではありません。
住宅宿泊事業法では、
「毎年4月1日正午から翌年4月1日正午まで」
の期間で宿泊日数を計算します。
例えば、
2026年4月1日正午
↓
2027年4月1日正午
までの間で180日以内という考え方です。
宿泊者の人数ではなく、住宅に人を宿泊させた「日数」で管理します。
180日営業できるとは限らない
ここは民泊物件を選ぶ際に非常に重要です。
住宅宿泊事業法上の上限は180日ですが、自治体は生活環境への悪影響を防止するため、条例によって住宅宿泊事業を実施できる区域や期間を制限できる仕組みになっています。
つまり、
「法律で180日まで認められているから、この物件でも年間180日営業できる」
とは限りません。
例えば、自治体によっては住居地域や学校周辺などについて、曜日や期間を限定して営業を制限している場合があります。
東京都23区でも、各区によって条例や運用が異なります。
物件を契約する前に、
「この住所では何曜日に営業できるのか」
「年間で実際に何日営業できるのか」
まで確認することが重要です。
民泊に使えるのは一定の「住宅」
住宅宿泊事業は、その名前のとおり「住宅」を利用する制度です。
そのため、単に建物が存在していれば民泊として届出できるわけではありません。
住宅宿泊事業法上の住宅として、設備要件と居住要件を満たす必要があります。
基本的な設備として、
・台所
・浴室
・便所
・洗面設備
が必要です。
ホテル営業のためだけに造られた施設を、形式的に「住宅宿泊事業」として届け出ればよいという制度ではありません。
「空き家なら全部民泊にできる」わけではない
空き家活用として民泊を検討する方も増えています。
しかし、
「誰も住んでいない＝民泊に使える住宅」
とは限りません。
住宅宿泊事業法上の住宅には、設備要件だけでなく、現に人の生活の本拠として使用されている家屋、入居者募集が行われている家屋、随時その所有者等の居住の用に供されている家屋など、法律上の要件があります。
例えば、宿泊事業専用として新築した建物について、単に台所や浴室を付ければ当然に住宅宿泊事業として利用できるとは限りません。
物件の利用実態まで確認する必要があります。
民泊には「家主居住型」と「家主不在型」がある
住宅宿泊事業では、所有者などが同じ住宅に住みながら宿泊者を受け入れるケースと、宿泊中に家主が不在になるケースがあります。
実務上、この違いは非常に重要です。
家主居住型
事業者自身が住宅に居住しながら宿泊者を受け入れる形です。
自宅の空き部屋を利用するケースなどが考えられます。
家主不在型
宿泊者が滞在している間、事業者が住宅にいない形です。
投資用マンションや別荘、一棟貸しなどではこちらになるケースがあります。
家主不在型の場合、原則として住宅宿泊管理業者へ住宅の管理を委託する必要があります。
自分で掃除できても管理委託が必要になることがある
「近所に住んでいるから、自分で清掃や苦情対応をすればいいのでは？」
と思われるかもしれません。
しかし、住宅宿泊事業法では、家主不在型に該当する場合、原則として国土交通大臣の登録を受けた住宅宿泊管理業者へ一定の業務を委託する必要があります。
単に、
「自分ですぐ行ける」
「清掃会社を契約している」
というだけで管理委託義務を満たすとは限りません。
民泊の収支を計算するときには、宿泊予約サイトの手数料や清掃費だけでなく、住宅宿泊管理業者への管理費用も考慮しておく必要があります。
民泊事業者には運営上の義務もある
住宅宿泊事業は、届出が受理されれば後は自由に運営できるわけではありません。
住宅宿泊事業者には、適正な運営のための義務があります。
代表的なものとして、
□ 宿泊者の衛生を確保する
□ 宿泊者の安全を確保する
□ 外国人宿泊者へ外国語で設備の使用方法などを案内する
□ 騒音防止について宿泊者へ説明する
□ ごみ処理などについて説明する
□ 周辺住民からの苦情や問い合わせに対応する
□ 宿泊者名簿を作成・備え付ける
□ 届出住宅に標識を掲示する
□ 宿泊実績などを定期的に報告する
といったものがあります。
「部屋を貸すだけ」と考えていると、実際の運営負担とのギャップが生じることがあります。
近隣住民への対応も重要
民泊では、
・深夜の騒音
・ごみ出し
・共用部分の使用
・スーツケースによる騒音
・外国人宿泊者への案内不足
などから近隣トラブルにつながることがあります。
住宅宿泊事業者には、周辺地域の生活環境への悪影響を防止するため、宿泊者への説明や苦情対応などが求められます。
東京都でも2026年7月から、都内の民泊施設に関する相談を受け付ける東京都民泊コールセンターが開設されています。
行政側でも民泊の適正運営に対する対応が強化されているため、開業時だけでなく営業開始後の管理体制まで考えておく必要があります。
マンションなら管理規約を必ず確認
分譲マンションで民泊を行う場合、特に注意したいのが管理規約です。
住宅宿泊事業の届出を行う際には、マンション管理規約で住宅宿泊事業が禁止されていないか確認する必要があります。
規約に明確な定めがない場合でも、管理組合が住宅宿泊事業を禁止する意思を持っていないことを確認するための資料が必要になる場合があります。
したがって、
「自分が所有しているマンションだから自由に民泊できる」
とは限りません。
区分所有者であっても管理規約による制限を受けます。
中古マンションを購入して民泊を始める場合には、購入契約前に必ず確認しましょう。
賃貸物件でも勝手に民泊はできない
賃貸マンションや賃貸戸建てを借りて民泊を行う場合には、所有者から転貸や住宅宿泊事業について承諾を得られるか確認する必要があります。
通常の居住用賃貸借契約では、
・転貸禁止
・事業利用禁止
・民泊禁止
などが定められている場合があります。
大家さんに知らせず民泊を始めることは、賃貸借契約上のトラブルにつながる可能性があります。
「住宅宿泊事業法上届出できるか」と「賃貸借契約上民泊を行ってよいか」は別の問題です。
両方を確認する必要があります。
消防署への確認も必要
民泊を始める際には消防法令の確認も重要です。
住宅宿泊事業の形態や建物の状況によって、
・自動火災報知設備
・誘導灯
・消火器
などの消防設備が必要になる場合があります。
特に、家主不在型や共同住宅の一室を利用する場合には、建物全体への影響が問題になることがあります。
消防設備の追加工事が必要になると、想定以上の費用が発生する可能性があります。
そのため、
物件契約
↓
民泊届出
↓
消防確認
ではなく、物件契約前または内装工事前の段階で消防署へ確認することが重要です。
簡易宿所なら年間180日を超えて営業できる
一方、旅館業法の簡易宿所営業には、住宅宿泊事業法のような年間180日の営業日数上限はありません。
そのため、
「年間を通して宿泊施設として運営したい」
という場合には、簡易宿所営業許可を検討することになります。
例えば、
1泊2万円 × 180日
と、
1泊2万円 × 300日
では、稼働率が同じであっても売上の上限が大きく変わります。
宿泊事業を本格的な事業として行う場合、年間営業日数は収支計画に直結します。
ただし簡易宿所は「許可」
簡易宿所には180日の上限がない一方、旅館業法上の営業許可が必要です。
施設について、
・客室
・換気
・採光
・照明
・防湿
・排水
・入浴設備
・洗面設備
・便所
など、法令や自治体条例等による基準を確認する必要があります。
また、建築基準法、消防法、用途地域など、旅館業法以外の規制も関係します。
「年間営業できるから簡易宿所の方が得」
という単純な話ではありません。
物件そのものが簡易宿所として使用できるかを調査する必要があります。
用途変更が必要になる場合もある
住宅として使用されていた建物を宿泊施設へ変更する場合、建築基準法上の用途変更について確認が必要になることがあります。
建物の規模や既存用途、変更後の用途などによって必要な手続きが変わります。
また、確認申請が不要なケースであっても、
「建築基準法を守らなくてよい」
という意味ではありません。
既存建物が現在の法令に適合しているか、宿泊施設として必要な安全性を確保できるかなどを確認する必要があります。
古い戸建てや空き家を簡易宿所へ転用する場合には特に注意しましょう。
用途地域も確認する
簡易宿所を始める場合には、都市計画法・建築基準法上の用途地域も重要です。
用途地域によって、ホテル・旅館等の建築が認められる地域と認められない地域があります。
そのため、
「駅から近い」
「観光地に近い」
「一棟貸しにちょうどいい」
という理由だけで物件を購入・賃借するのは危険です。
契約後に、
「この用途地域では旅館業として使用できない」
と判明すれば、事業計画そのものを変更しなければならない可能性があります。
民泊と簡易宿所、どちらを選ぶ？
どちらが適しているかは、事業計画によって変わります。
住宅宿泊事業が候補になりやすいケース
・自宅の一部を利用したい
・別荘などを活用したい
・年間180日以内の営業で問題ない
・住宅としての性質を維持したい
・まず小規模に宿泊事業を始めたい
簡易宿所が候補になりやすいケース
・年間を通して営業したい
・宿泊事業を主な用途として物件を使用したい
・一棟を宿泊施設として運営したい
・180日を超える営業を想定している
ただし、最終的には、
「希望する営業方法」
だけではなく、
「その物件でどの制度を利用できるか」
を確認する必要があります。
物件契約前に確認したいチェックリスト
民泊・簡易宿所を検討している場合には、契約前に次の点を確認しておきましょう。
□ 住宅宿泊事業と簡易宿所のどちらを利用するか
□ 年間何日営業したいか
□ 自治体条例による営業日制限はあるか
□ 住宅宿泊事業法上の「住宅」に該当するか
□ 用途地域に問題はないか
□ 建築基準法上の問題はないか
□ 消防設備の追加工事が必要か
□ 賃貸借契約で宿泊事業が認められているか
□ マンション管理規約で民泊が禁止されていないか
□ 家主不在型になるか
□ 住宅宿泊管理業者への委託が必要か
□ 近隣住民への周知が必要か
□ ごみ処理方法を確認したか
□ 宿泊者の本人確認・名簿管理方法を決めたか
特に、
「物件を契約してから行政機関へ相談する」
という順番は避けた方が安全です。
民泊・簡易宿所開業までの基本的な流れ
STEP1 事業計画を決める
まず、
・年間営業日数
・宿泊料金
・想定宿泊人数
・家主の居住状況
・運営方法
などを決めます。
STEP2 制度を選択する
住宅宿泊事業で行うのか、簡易宿所営業許可を取得するのかを検討します。
STEP3 物件を調査する
用途地域、建物用途、賃貸借契約、管理規約などを確認します。
STEP4 行政機関へ事前相談する
必要に応じて、
・民泊担当部署
・保健所
・消防署
・建築担当部署
などへ確認します。
STEP5 必要な設備・工事を確認する
消防設備や施設設備について、必要な工事を整理します。
STEP6 届出・許可申請を行う
住宅宿泊事業の場合は届出、簡易宿所の場合は旅館業営業許可申請を行います。
STEP7 営業開始後の管理体制を整える
宿泊者名簿、苦情対応、清掃、ごみ処理、管理業者との連携などを整えます。
2027年4月から東京都の民泊・簡易宿所にも宿泊税
これから東京都で宿泊事業を始める方は、宿泊税の改正にも注意が必要です。
東京都では2027年4月1日から宿泊税制度が変更されます。
現在は東京都内のホテル・旅館が対象ですが、改正後は、
・ホテル
・旅館
・簡易宿所
・住宅宿泊事業による民泊
・特区民泊
まで対象が拡大されます。
改正後は、宿泊料金が1人1泊13,000円未満の場合は課税されず、13,000円以上の場合は宿泊料金の3％が宿泊税となります。
例えば、課税対象となる宿泊料金が1人1泊20,000円であれば、
20,000円 × 3％ ＝ 600円
となります。
宿泊者が納税義務者ですが、宿泊事業者側には徴収・納入などの実務が関係します。
2027年4月以降も営業する予定であれば、予約システムや料金表示、経理処理などについても事前に準備しておきましょう。
よくある失敗
「民泊なら簡単」と考えて物件を先に契約する
自治体条例、管理規約、賃貸借契約、消防設備などの問題によって、予定どおり営業できない場合があります。
180日いっぱい営業できる前提で収支計算する
自治体条例による期間制限がある場合、実際に営業できる日数が180日より少なくなる可能性があります。
家主不在型なのに自分だけで管理する
家主不在型では、原則として住宅宿泊管理業者への委託が必要です。
消防設備費を計算していない
建物によっては設備工事が必要となり、開業費用が大きく増えることがあります。
Airbnbに掲載できれば合法だと思う
宿泊予約サイトへ物件を掲載できることと、法令上適法に営業できることは別問題です。
必要な届出・許可を行い、自治体条例や施設基準などを守って営業する必要があります。
まとめ
民泊と簡易宿所は、どちらも宿泊サービスを提供する方法ですが、法律上の制度は大きく異なります。
特に重要なのは、
「民泊は原則年間180日以内」
「簡易宿所には180日の営業日数上限がない」
という違いです。
ただし、住宅宿泊事業では自治体条例によって実際の営業可能日がさらに制限される場合があります。
一方、簡易宿所は年間営業が可能でも、旅館業法上の許可を取得し、施設基準、用途地域、建築基準法、消防法などの条件を満たす必要があります。
そのため、
「届出と許可のどちらが簡単か」
だけで制度を選ぶのではなく、
・年間何日営業したいのか
・どのような物件を使うのか
・家主は居住するのか
・自治体条例の制限はあるか
・必要な設備工事はいくらかかるのか
まで確認したうえで事業計画を立てることが重要です。
特に宿泊事業は、物件を契約してから許認可の問題が判明すると、大きな損失につながる可能性があります。
できる限り、物件の購入・賃貸借契約や内装工事を行う前に行政機関への確認を進めましょう。
富森行政書士事務所では、住宅宿泊事業の届出、簡易宿所営業許可をはじめ、用途地域や必要手続きの確認、行政機関への事前相談、申請書類・図面作成など、宿泊事業の開業手続きをサポートしています。
「民泊と簡易宿所のどちらにすればよいか分からない」「契約を検討している物件で宿泊事業ができるか確認したい」という段階からでもご相談いただけます。
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