「自宅を建てるときも建設業許可は必要？」トラブル事例などについて行政書士が解説
自宅を新築するとき、建設業許可は必要なのでしょうか。自分で家を建てる場合、工務店に依頼する場合、知人の職人に頼む場合など、ケースによって扱いは異なります。建設業許可が必要になる基準や「1,500万円」「150㎡」の考え方、無許可業者へ依頼するリスク、実際に起こり得るトラブルまで、行政書士が分かりやすく解説します。
自宅を建てるときも建設業許可は必要？
「自分の家を建てるだけなのに、建設業許可が必要なの？」
これから注文住宅を建てようとしている方や、自分で工事を手配しようと考えている方の中には、このような疑問を持つ方もいるでしょう。
結論からいうと、自宅を建てるからといって、家の所有者本人が建設業許可を取得する必要があるわけではありません。
建設業許可は、原則として「建設工事を請け負って営業する事業者」に対して必要となる許可だからです。
そのため、自分自身のために家を建てる場合と、他人から依頼を受けて報酬を得て家を建てる場合では、建設業法上の考え方が大きく異なります。
また、工務店や建設会社に依頼する場合でも、すべての工事について建設業許可が必要になるわけではありません。
建設業法では一定規模以下の工事を「軽微な建設工事」としており、この範囲だけを請け負う場合には建設業許可を受けなくても営業できる場合があります。
この記事では、自宅の新築を例に、どのような場合に建設業許可が必要になるのかを整理していきます。
そもそも建設業許可とは？
建設業許可は、一定規模以上の建設工事を請け負う事業者に求められる許可です。
建設業法では、建設業を「建設工事の完成を請け負う営業」としています。
そのため、ポイントとなるのが「請負」と「営業」です。
例えば、工務店が施主から2,000万円で住宅の建築工事を請け負う場合は、典型的な建設業に該当します。
一方、自分が所有する土地に、自分自身で自宅を建築する行為は、通常は他人から工事を「請け負っている」わけではありません。
この違いを最初に理解しておくと、建設業許可が必要かどうかを判断しやすくなります。
国土交通省も、軽微な建設工事のみを請け負って営業する場合を除き、建設業を営もうとする者は建設業許可を受けなければならないとしています。
自分で自宅を建てる場合は建設業許可が必要？
原則として建設業許可は不要
自分が住む自宅を自分自身で建てる、いわゆるセルフビルドの場合、原則として自分自身が建設業許可を取得する必要はありません。
建設業許可は「他人から建設工事を請け負って営業すること」を規制する制度だからです。
例えば、
「自分の土地に自分で小さな家を建てる」
「自宅の一部を自分で増改築する」
「自宅の内装をDIYで施工する」
といった行為について、本人が建設業許可を取得しなければならないわけではありません。
ただし、「建設業許可が不要＝自由に建物を建ててよい」という意味ではありません。
建築基準法、都市計画法、消防法など、建物を建築する際に関係する別の法律があります。
規模や場所によっては建築確認などの手続きも必要になるため、建設業許可と建築関係の手続きは分けて考える必要があります。
工務店に自宅建築を頼む場合はどうなる？
自宅を建ててもらうため工務店や建設会社と工事請負契約を締結する場合、今度は施工業者側について建設業許可が必要かどうかを確認することになります。
ここで重要になるのが「軽微な建設工事」です。
建築一式工事の場合、次のいずれかに該当する工事は軽微な建設工事とされています。
| 建築一式工事 | 軽微な建設工事となる基準 |
|---|---|
| 請負代金 | 1件1,500万円未満 |
| 木造住宅 | 延べ面積150㎡未満 |
つまり、建築一式工事については、
「1,500万円未満」
または
「延べ面積150㎡未満の木造住宅工事」
のいずれかに該当すれば、軽微な建設工事となります。
一方、建築一式工事以外の建設工事については、原則として1件の請負代金が500万円未満であることが軽微な建設工事の基準です。
金額はいずれも消費税を含めて判断されます。
「1,500万円以上なら絶対に許可が必要」は間違い？
ここは特に間違えやすいポイントです。
建築一式工事の場合、
「1,500万円未満」
または
「延べ面積150㎡未満の木造住宅工事」
であれば軽微な建設工事に該当します。
例えば、次のように考えます。
実例1 1,400万円の住宅新築工事
請負代金が1,500万円未満です。
この場合は、金額の基準から軽微な建設工事に該当します。
実例2 2,000万円・延べ面積120㎡の木造住宅
請負代金は1,500万円以上です。
しかし、延べ面積150㎡未満の木造住宅であるため、軽微な建設工事に該当する可能性があります。
実例3 2,500万円・延べ面積180㎡の木造住宅
請負代金が1,500万円以上で、延べ面積も150㎡以上です。
この場合、軽微な建設工事の範囲を超えるため、工事を請け負う事業者には原則として建設業許可が必要になります。
このように、住宅工事では金額だけを見て判断すると間違えることがあります。
150㎡未満ならどんな建物でもいいわけではない
150㎡という基準が使われるのは「木造住宅工事」です。
そのため、
「150㎡未満なら店舗でも無許可で建築できる」
「150㎡未満なら鉄筋コンクリート造でも同じ」
という意味ではありません。
ここでいう住宅には、住宅部分が一定以上を占める併用住宅なども含まれますが、具体的な工事内容によって判断が必要になります。
特に店舗、事務所、倉庫などを建築する場合には、住宅と同じ感覚で判断しないよう注意しましょう。
建築一式工事とは？
住宅を丸ごと新築するような工事では「建築一式工事」が問題になります。
建築一式工事は、建築物を総合的に企画、指導、調整して建設する工事です。
住宅を一棟新築する元請工事などが代表的です。
一方で、
屋根だけを施工する
内装だけを施工する
電気設備だけを施工する
給排水設備だけを施工する
といった専門工事については、それぞれ対応する建設業の種類で判断する必要があります。
ここで重要なのは、「建築一式工事の許可を持っていれば、どんな専門工事でも自由に請け負える」というわけではないことです。
建設業許可は工事の種類ごとに分かれているため、実際に請け負う工事内容に対応した許可が必要になる場合があります。
専門工事では500万円が一つの基準
住宅関連の工事でも、すべてが「1,500万円・150㎡」の基準になるわけではありません。
建築一式工事以外については、原則として500万円未満が軽微な建設工事の基準になります。
例えば、
| 工事 | 軽微な工事の金額基準 |
|---|---|
| 建築一式工事 | 1,500万円未満など |
| 大工工事 | 500万円未満 |
| 屋根工事 | 500万円未満 |
| 電気工事 | 500万円未満 |
| 管工事 | 500万円未満 |
| 塗装工事 | 500万円未満 |
| 内装仕上工事 | 500万円未満 |
| 解体工事 | 500万円未満 |
そのため、「住宅工事だから1,500万円までは無許可で大丈夫」と一律に判断するのは危険です。
何の工事を、どの立場で、いくらで請け負うのかを確認する必要があります。
STEP形式で確認する建設業許可の判断方法
STEP1 誰が工事をするのか確認する
まず、自分自身で施工するのか、業者に工事を依頼するのかを確認します。
自分自身のために自分で施工するのであれば、通常は建設業許可の問題にはなりません。
業者が工事を請け負う場合はSTEP2へ進みます。
STEP2 建築一式工事か専門工事か確認する
住宅を一棟建築するような総合的な工事なのか、電気、内装、屋根など特定の専門工事なのかを確認します。
ここによって軽微な工事の基準が変わります。
STEP3 請負代金を確認する
建築一式工事なら1,500万円、その他の工事なら500万円が重要な基準となります。
ただし、単純に契約書に記載された工事代金だけを見ればよいとは限りません。
STEP4 木造住宅なら延べ面積を確認する
建築一式工事で木造住宅を建築する場合には、延べ面積150㎡未満かどうかも確認します。
STEP5 施工業者の建設業許可を確認する
許可が必要な規模の工事であれば、業者が必要な建設業許可を取得しているか確認します。
許可の有無だけでなく、「何の業種の許可を持っているのか」まで確認することが大切です。
材料を施主が購入すれば工事金額を下げられる？
注意したいのが、施主から材料を提供するケースです。
例えば、本来600万円相当の工事について、
「材料200万円分は施主が直接購入するので、施工業者との契約は400万円にしよう」
と考えたとします。
これだけで500万円未満の軽微な工事になるとは限りません。
注文者が材料を提供する場合、請負代金にその材料の市場価格や運送賃を加えて判断します。
そのため、形式的に施工業者へ支払う金額だけを減らしても、建設業許可が不要になるとは限りません。
契約を分割すれば無許可でも大丈夫？
これも注意が必要です。
例えば、実質的には800万円の一つの工事なのに、
工事A 400万円
工事B 400万円
と契約を二つに分ければ、それぞれ500万円未満になります。
しかし、建設業許可の判断では、正当な理由なく一つの工事を複数の契約に分割した場合、原則として各契約の請負代金を合計して判断します。
つまり、
「契約書を分ければ500万円未満になる」
という単純な方法で建設業許可の規制を回避することはできません。
自宅建築で起こりやすいトラブル
トラブル事例1 無許可業者が大規模な住宅工事を受注
知人から紹介された工務店に住宅新築を依頼したところ、実は必要な建設業許可を取得していなかったというケースです。
工事が順調に完成すれば施主が気付かないこともありますが、工事途中で問題が発生すると、許可の有無が発覚する場合があります。
実際に、国土交通省のネガティブ情報等検索サイトでは、建設業許可を受けていない事業者が軽微な工事の範囲を超える民間住宅の新築工事を請け負ったことを理由として行政処分を受けた事例が公表されています。
トラブル事例2 「500万円未満にすればいい」と契約を分割
800万円の工事を400万円ずつ二つの契約書に分け、軽微な工事として扱おうとするケースです。
実質的に一つの工事であれば、原則として合計額で判断されます。
契約書の金額だけを見て判断するのではなく、工事全体の内容を確認することが重要です。
トラブル事例3 材料費を除外して500万円未満と判断
施工費だけなら450万円だったため、許可不要と判断して契約したものの、施主支給の材料を含めると500万円以上になるケースです。
施主が材料を提供する場合は材料の市場価格なども考慮されるため、思わぬところで許可が必要な規模になることがあります。
トラブル事例4 安さだけで無許可業者を選ぶ
「許可業者より100万円安いから」という理由だけで業者を決めるのも注意が必要です。
建設業許可を取得しているから絶対に工事トラブルが起きないわけではありません。
一方で、許可が必要な規模の工事にもかかわらず無許可で営業しているのであれば、法令遵守という点で大きな問題があります。
実際、無許可業者による工事だけでなく、不適切な施工によって周辺建物の損壊などが発生した事例も行政処分情報として公表されています。
自宅を建てる前のチェックリスト
次の項目を確認してみましょう。
- 自分で施工するのか、業者へ依頼するのか
- 工事が建築一式工事に該当するのか
- 請負代金はいくらなのか
- 消費税込みの金額で確認しているか
- 施主支給の材料があるか
- 契約を複数に分けていないか
- 木造住宅の場合、延べ面積は150㎡未満か
- 業者に建設業許可が必要な規模ではないか
- 業者が必要な種類の建設業許可を取得しているか
- 建設業許可以外の建築関係手続きも確認しているか
一つでも判断に迷う項目がある場合は、契約前に確認することをおすすめします。
工事開始後に問題が判明すると、契約の見直しや施工業者の変更など、大きな負担につながる可能性があります。
建設業許可を持っている業者なら安心？
建設業許可は業者選びの重要な確認項目の一つですが、「許可がある＝絶対に安心」というわけではありません。
住宅を建てる場合には、
建設業許可の種類
過去の施工実績
見積書の内容
工事請負契約書
保証内容
工期
追加工事の扱い
アフターサービス
なども確認する必要があります。
特に見積書については、「工事一式」とだけ書かれている場合より、工事内容や金額の内訳が明確になっている方が後のトラブルを防ぎやすくなります。
建設業許可の取得にはどのような要件がある？
施工業者側が建設業許可を取得する場合、申請書を提出するだけで許可されるわけではありません。
建設業法で定められた一定の要件を満たす必要があります。
主なポイントとして、
適切な経営体制
営業所技術者等の技術者要件
誠実性
財産的基礎
欠格要件に該当しないこと
などがあります。
一般建設業の場合、財産的基礎については、自己資本500万円以上、500万円以上の資金調達能力などの基準が設けられています。
そのため、これから工務店や建設会社として一定規模以上の工事を受注したい場合は、実際に大型案件を受注してからではなく、早い段階で許可要件を確認しておくことが重要です。
よくある質問
Q.自分の家を自分で建てる場合、建設業許可は必要ですか？
原則として必要ありません。
自分自身のために施工するのであれば、他人から建設工事を請け負って営業しているわけではないためです。
ただし、建築確認など建設業許可以外の手続きが必要になる場合があります。
Q.工務店に2,000万円で木造住宅を建ててもらいます。許可は必要ですか？
金額だけでは判断できません。
建築一式工事であって、延べ面積150㎡未満の木造住宅工事に該当する場合は、2,000万円であっても軽微な建設工事に該当する可能性があります。
住宅の構造、面積、工事内容などを確認して判断します。
Q.150㎡以上なら必ず建設業許可が必要ですか？
必ずではありません。
例えば建築一式工事の請負代金が1,500万円未満であれば、金額基準によって軽微な建設工事に該当します。
「金額」と「木造住宅の面積」の両方を確認する必要があります。
Q.リフォームも1,500万円まで無許可でできますか？
一律にはいえません。
工事内容によって建築一式工事なのか、内装仕上工事、大工工事、管工事などの専門工事なのかが変わるためです。
建築一式工事以外であれば、原則500万円未満が軽微な工事の基準になります。
Q.施主が材料を買えば、その金額は工事代金から外せますか？
許可の要否を判断するときは、単純に外せるとは限りません。
注文者が材料を提供する場合、その材料の市場価格や運送賃を請負代金に加えて判断するルールがあります。
Q.500万円の工事を250万円ずつ契約すれば許可は不要ですか？
実質的に一つの工事であれば、契約書を分けただけで許可不要になるとは限りません。
正当な理由なく工事を分割して請け負う場合は、各契約の請負代金を合計して判断します。
Q.建設業許可が必要かどうか分からない場合はどうすればいいですか？
工事内容、契約金額、材料費、建物の構造・面積などを整理したうえで確認することが重要です。
特に金額が基準付近にある場合や、複数の専門工事が含まれる場合は、自己判断だけで契約を進めない方が安全です。
まとめ
自宅を建てる場合、「家を建てる＝建設業許可が必要」というわけではありません。
自分自身のために自分で建築する場合は、原則として本人に建設業許可は必要ありません。
一方、工務店や建設会社などが住宅建築を請け負う場合には、工事の規模によって施工業者に建設業許可が必要になります。
特に覚えておきたいのは、
建築一式工事は「1,500万円未満」または「延べ面積150㎡未満の木造住宅工事」
その他の建設工事は「500万円未満」
という軽微な建設工事の基準です。
ただし、施主支給材料がある場合や、契約を複数に分割している場合など、契約書の表面上の金額だけでは判断できないケースもあります。
建設業許可の要否を間違えると、施工業者側に行政処分などの問題が生じる可能性があります。
これから建設業を始めたい方、受注予定の工事について許可が必要か分からない方、建設業許可を取得したい方は、工事を受注する前に要件を確認しておくことが大切です。
富森行政書士事務所では、建設業許可に関するご相談や申請手続きのサポートを行っています。
「この工事には建設業許可が必要なのか」「自社が許可要件を満たしているのか分からない」といった段階でも、お気軽にご相談ください。